首先策划具有主观性和前瞻性，是通过对市场分析、判断、推理、预算、设计等一系列形成的科学的主观成果。通过对未来市场环境的判断，对未来招商活动做出安排的行为，因此策划是对未来招商活动进行部署和安排的一种超前活动。  

 

    其次策划具有变通性，是一个动态的过程。由于地域、人群、消费习惯的不同，市场是不断变化的。因而要求我们不能用静止的观点去看待市场。市场的变化也要求招商活动要随市场做出相应调整，这就要求以不同市场为基础的策划必须具有变通性来随时适应不同的商业环境。策划是一个长期的运营过程，根据市场的反馈及时修改方案，使项目更好的去适应变化的市场，提高项目的适应力和竞争力。  

 

    策划具复杂性和科学性，策划是一项长期运营的系统工程，是一项复杂、理性的操作思路，是需要策划团队大量专业知识和经验的投入。一项优秀的策划方案蕴含着大量的经济学、管理学、市场营销、社会学等多科知识，并且能够灵活地和策划知识结合起来。只有做好充足的准备工作，才能对市场和商户心理有更深的理解，寻找到解决问题的方案，让招商变得更容易起来。

 

     一个好的策划团队对改善招商过程的内部管理也能发挥积极的作用。策划是预测问题、发现问题最后解决问题的过程，在这一过程中招商的目标、策略、途径、方法计划等都会一一列出，这些对加强和改善招商过程中的内部管理是很大的帮助。  总体来讲，策划是对项目、商户及消费者三方负责的表现。不盲目划分铺位、不随意排布品牌布局、不乱改变面积形态……，只有通过对市场的了解我们才能够知道怎样体量的业态能够满足地区的消费力，什么样的业态是饱和的、什么样的业态市场空缺、什么样的品牌组合能够吸引消费者、消费者购物习惯、什么业态竞争最小、怎样的楼层布局能够引导消费客群、以什么为主力店最能带动人流。只有充分利用市场空缺及市场需求才能发挥招商的最大化，与此同时也解决了商户今后的盈利问题，从而项目整体运营起来也会得心应手。

 

    目前市场上有很多商业项目为了高租金回报，采用直接进行招商的策略。哪家商户给的价格高就给最好的铺位，价格低的边边角角划分出去，完全没有考虑楼层整体的业态面积、品牌组合及楼层布局。项目一旦开业，原本定位和装修都定为高档的购物中心项目，看上去犹如大卖场，业态的混乱搭配更让消费者不能形成购物的连贯性，更不知道项目到底是卖怎样档次的商品，可以说是自毁形象的表现。

 

    我司曾接手过这样一个三线城市的项目：区域内并无高档购物中心项目，几家百货形成了商业集群，投资商起初将项目定位为中高档购物中心领航区域，但在没有专业策划经手的情况下楼层布局、品牌组合、租金、业态都没有良好的判断，造成招商过程中让商户牵着走，单纯为了更多收益回报按照商户要求胡乱划分业态，给出价格。当项目开业初期消费者本着新鲜的心理勉强得到不少客群，但时间一长消费者发现这里和其他卖场区别并不明显，凌乱的楼层布局和整体形象并不能照成项目本质上的地标性建筑，由于面积、业态划分上的无规律性更是照成项目内部主动线以外边边角角的商业死角，如今项目三层以上已经基本处于低价格出租、客流很少的状态，投资商才意识到策划的重要性，从新费财费力的将项目重新排布划分。  从以上内容我们可以看出没有策划的招商就是在打没有准备的仗，不能知己知彼就会让商户占据绝对的主动权从而指导招商，这样的招商可以说是盲目的，失败的。只有用思维去支配行动才是理性的、科学的招商行为，因而策划是招商之前必做的功课。